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房屋质量不合格 维修期间业主住宿费开发商承担
WWW.JIFCW.COM  2010-10-15 9:03:49  文章来自:河南商报  阅读次数:2421

 开发商交付房屋质量不合格,房屋维修期间,业主住宿费谁承担?

读者咨询

王先生:2010年4月,王先生入住其新购买的商品房后不久,发现客厅和卧室的屋顶同时严重开裂。王先生及时通知了开发商,开发商用了近两周的时间为王先生修复了房屋。但是,在房屋维修期间,王先生全家仅能暂住宾馆,共计花费1200多元。请问:该笔住宿费用应由谁承担?

律师解答

本案是一起合同纠纷案件。本案的争议焦点是开发商交付的商品房存在质量问题,在房屋维修期间,业主产生的住宿费是否应在开发商违约责任的赔偿范围之内。

本案中,开发商交付的商品房存在质量问题,根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,开发商应当承担维修责任。

但是,在房屋维修期间,王先生在宾馆的住宿费用是否亦应由开发商承担?开发商交付的房屋存在质量问题,导致王先生无法入住房屋,产生1200元的宾馆住宿费用,此费用的产生与开发商的违约行为之间具有因果关系。根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”的规定,王先生1200元的损失,应当由开发商承担。

这笔物业费该由谁交?

读者咨询

某物业公司:物业公司服务的小区A座20层1室的房屋自2010年3月份以来,一直未交纳物业费。经物业公司上门催收后发现,此房屋已被业主出租给他人,而房屋承租人以其向业主支付的房租中包含有物业费为由,拒绝向物业公司交纳物业费。请问:该笔物业费应由谁交纳?

律师解答

本案的争议焦点是房屋实际使用人与业主不一致的情况下,物业服务费用应由谁承担?

 根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任”的规定,即使业主与房屋实际使用人明确约定物业服务费用的承担,但不能以此对抗第三人物业服务公司,亦应由业主与房屋实际使用人对物业服务费用的交纳承担连带责任。本案中,物业公司有权要求业主与房屋承租人连带支付物业服务费用。

买了如此房屋,能否反悔?

读者咨询

刘女士:2009年12月,刘女士以市场价40万元的价格购买了魏某的一套二手房。但在房屋装修时,邻居告诉刘女士,魏某的儿子曾在此房屋内杀人并将尸体肢解。刘女士知道此事后,越发感到害怕,现在只能借住在朋友家。请问:刘女士能否解除房屋买卖合同,将此房屋退掉?

律师解答

本案涉及当事人在订立合同时,欺诈行为的认定。

就本案而言,根据《合同法》第五十四条第三款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定,刘女士能否行使撤销权解除其与魏某之间的《房屋买卖合同》,关键问题是魏某故意隐瞒“房屋中曾发生杀人、尸解事件”的行为能否构成欺诈。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十八条之规定,所谓欺诈,是指订立合同的一方当事人利用对方当事人不知情的事实,故意采用欺骗的方法,如故意陈述虚假事实、隐瞒客观事实等,使对方当事人陷入认识上的错误,从而违背自己的真实意思而作出订立合同的意思表示。这里所说的“错误”,是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。欺诈行为分为两种:一种是积极的欺诈行为,即故意陈述虚假事实的行为,比如对自己的产品作不切实际的宣传,夸大自己产品的功效等。另一种是消极的欺诈行为,即故意隐瞒真实情况的行为,比如故意隐瞒合同标的物的固有缺陷和瑕疵,或者故意隐瞒某些对合同对方当事人明显不利的重要事实和信息等。

 房屋的价值除了由建筑成本、交通、地理位置等因素决定外,还受地理环境和人文环境等多种综合因素影响。如果是二手房,从生活经验出发,购房者通常会考虑房屋之前的主人、发生过的事件等问题。刘女士同意以市场价购买魏某的房屋时,并不知道房屋中曾发生过“杀人、尸解”事件。从生活经验出发,如果刘女士知道上述事实,就可能不会购买此房屋,即使购买,也不可能同意以市场价格40万元。此外,遵循“公序良俗”原则,是公民从事民事法律行为的一项基本准则。按照民俗和生活常识,发生过命案的所谓“凶宅”确实是人们不愿购买的,这并不是封建迷信,而是朴素观念和善良风俗,对此法律应当尊重并给予保护。

据此,魏某明知自己的房屋中发生过“杀人、尸解”事件,却故意隐瞒这一重要事实,进而导致刘女士违背自己的真实意思与其签订《房屋买卖合同》,魏某此行为已构成欺诈,刘女士有权行使撤销权,请求法院撤销《房屋买卖合同》。

需要注意的是,根据《合同法》第五十五条“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定,刘女士应在知道“魏某隐瞒房屋中发生杀人、尸解事件”之日起一年内行使撤销权,否则,此撤销权消灭,法院将不予支持。

(本文来源:河南商报 作者:郑维奇)



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